Memiliki hunian di tahun 2026 menjadi tantangan tersendiri mengingat harga properti baru (primary) yang terus merangkak naik. Rumah second atau rumah bekas seringkali menjadi alternatif menarik karena lokasinya yang biasanya lebih strategis dan bangunan yang sudah siap huni.
Namun, mekanisme pembelian rumah bekas melalui kredit perbankan memiliki skema yang sedikit berbeda dibandingkan rumah baru. Calon debitur harus memahami alur appraisal dan legalitas dokumen yang lebih kompleks agar pengajuan tidak ditolak oleh bank.
Perbedaan KPR Rumah Baru vs Rumah Second
Memahami perbedaan mendasar antara kedua jenis kredit ini sangat krusial sebelum mengajukan permohonan. Pada KPR rumah baru (indent), biasanya pengembang sudah bekerja sama dengan bank sehingga proses legalitas dan appraisal lebih sederhana.
Sebaliknya, pada KPR rumah second, bank bertindak lebih hati-hati. Bank akan melakukan pengecekan fisik bangunan dan validasi legalitas secara independen karena penjual adalah perorangan, bukan badan usaha developer. Risiko legalitas yang belum “clear” sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembeli untuk diperiksa.
Syarat Dokumen Pengajuan KPR Rumah Second
Keberhasilan pengajuan kredit sangat bergantung pada kelengkapan administrasi. Bank membagi persyaratan menjadi dua kategori: data pemohon dan data properti.
1. Dokumen Pribadi Pemohon:
- KTP Pemohon (dan Pasangan jika sudah menikah).
- Kartu Keluarga (KK) dan Surat Nikah/Cerai.
- NPWP Pribadi.
- Slip Gaji 3 bulan terakhir (Karyawan) atau Laporan Keuangan (Wiraswasta).
- Rekening Koran tabungan 3 bulan terakhir.
2. Dokumen Legalitas Properti:
- Fotokopi Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).
- Fotokopi IMB (Izin Mendirikan Bangunan) atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).
- Fotokopi PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir.
- Fotokopi KTP Penjual (Suami & Istri).
Ketentuan DP dan Suku Bunga KPR 2026
Di tahun 2026, kebijakan uang muka (Down Payment) masih mengacu pada aturan Loan to Value (LTV) Bank Indonesia yang bersifat akomodatif. Rata-rata bank menetapkan DP mulai dari 10% hingga 30% tergantung luas bangunan dan fasilitas kredit keberapa yang diajukan.
Untuk suku bunga, tren perbankan di tahun 2026 menawarkan dua skema:
- Fixed Rate (Tetap): Berkisar antara 4% – 8% untuk 1-3 tahun pertama. Angsuran tidak berubah selama periode ini.
- Floating Rate (Mengambang): Setelah masa fixed habis, bunga mengikuti pasar (biasanya Suku Bunga Dasar Kredit + margin). Di tahun 2026, floating rate berkisar di angka 11% – 13.5%.
Memahami Proses Appraisal Bank
Ini adalah tahapan paling krusial dan unik dalam KPR rumah second. Bank akan menunjuk tim penilai (kjpp/internal) untuk menaksir harga wajar properti tersebut. Nilai ini disebut Nilai Taksasi.
Penting dicatat bahwa plafon kredit yang dicairkan bank dihitung berdasarkan Nilai Taksasi, bukan harga transaksi antara penjual dan pembeli. Jika bank menyetujui pembiayaan 80%, maka itu adalah 80% dari hasil appraisal.
Simulasi Biaya Tambahan: Pajak dan Notaris
Selain menyiapkan DP, pembeli rumah second wajib menyiapkan dana tunai untuk biaya-biaya ekstra. Biaya ini tidak bisa dimasukkan ke dalam plafon kredit. Berikut estimasinya:
| Jenis Biaya | Estimasi Biaya |
|---|---|
| Biaya Appraisal | Rp 500.000 – Rp 1.500.000 |
| Biaya Provisi Bank | 1% dari Plafon Kredit |
| Biaya Administrasi | Rp 250.000 – Rp 500.000 |
| BPHTB (Pajak Pembeli) | 5% x (Harga – NJOPTKP) |
| Biaya Notaris & Balik Nama | 0.5% – 1% dari nilai transaksi |
| ✅ Asuransi Jiwa & Kebakaran | Sesuai usia & nilai bangunan |
Strategi Menghadapi Selisih Harga Appraisal
Seringkali terjadi kasus di mana harga deal dengan penjual adalah Rp 1 Miliar, namun hasil appraisal bank hanya Rp 900 Juta. Jika bank membiayai 80% dari appraisal (80% x 900jt = 720jt), maka sisa uang yang harus dibayar ke penjual menjadi lebih besar.
Dalam skenario ini, pembeli harus menanggung “Gap” tersebut. Strategi menghadapinya adalah dengan menyiapkan dana cadangan minimal 10-15% di luar DP resmi. Atau, lakukan negosiasi ulang dengan penjual menggunakan hasil appraisal bank sebagai bukti harga pasar yang wajar.
Tahapan Pengajuan dari Awal hingga Akad Kredit
Proses KPR rumah second biasanya memakan waktu 14 hari kerja hingga 1 bulan.
- Kesepakatan Harga: Deal harga dengan penjual dan minta fotokopi dokumen rumah.
- Pengajuan ke Bank: Bawa dokumen pribadi dan properti untuk proses BI Checking (SLIK OJK).
- Appraisal: Bank melakukan survei lokasi.
- Penerbitan SPPK: Surat Penegasan Persetujuan Kredit keluar jika disetujui.
- Akad Kredit: Dilakukan di depan notaris rekanan bank bersama penjual untuk proses balik nama dan pencairan dana.
Kesimpulan
Membeli rumah second dengan KPR di tahun 2026 membutuhkan persiapan dana tunai yang lebih besar dibandingkan rumah baru, terutama untuk menutupi biaya pajak, notaris, dan potensi selisih appraisal. Pastikan legalitas dokumen seperti SHM dan IMB sudah diverifikasi keasliannya di BPN sebelum melakukan akad kredit agar terhindar dari sengketa di kemudian hari.
FAQ
Berapa lama proses KPR rumah second sampai cair? Secara umum, proses memakan waktu 14 hingga 30 hari kerja. Durasi ini bergantung pada kecepatan proses appraisal dan kelengkapan dokumen yang diserahkan pemohon.
Apakah bisa KPR rumah second tanpa DP? Sangat sulit. Bank Indonesia memiliki aturan LTV yang mengharuskan adanya uang muka untuk menjaga prinsip kehati-hatian bank. Hati-hati terhadap penawaran “Tanpa DP” yang seringkali hanya trik marketing dengan menaikkan harga jual.
Bisakah mengajukan KPR jika sertifikat masih HGB? Bisa. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) tetap bisa dijadikan agunan KPR, selama masa berlakunya masih panjang. Namun, disarankan untuk meningkatkan statusnya menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) agar nilai aset lebih tinggi.