Membeli rumah adalah keputusan finansial besar, namun seringkali calon pembeli terjebak dalam euforia lokasi dan desain bangunan semata. Padahal, risiko sengketa lahan, sertifikat ganda, hingga dokumen palsu masih menjadi ancaman nyata di sektor properti Indonesia pada tahun 2026 ini. Kelalaian dalam memverifikasi dokumen di awal dapat berujung pada kerugian material yang fantastis dan masalah hukum berkepanjangan.
Pengecekan legalitas bukan sekadar melihat fisik sertifikat, melainkan memvalidasi status hukum tanah dan bangunan tersebut di mata negara. Proses ini mencakup verifikasi keaslian sertifikat, status sengketa, hingga kesesuaian peruntukan lahan.
QUICK ANSWER BOX
Kenali Jenis Dokumen Kepemilikan: SHM, HGB, dan AJB
Sebelum melangkah ke teknis pengecekan, pemahaman mendasar mengenai hierarki dokumen properti sangatlah krusial. Tidak semua dokumen memiliki kekuatan hukum yang sama. Sertifikat Hak Milik (SHM) merupakan kasta tertinggi dalam kepemilikan properti karena statusnya yang permanen dan dapat diwariskan tanpa batas waktu.
Berbeda dengan SHM, Hak Guna Bangunan (HGB) memiliki jangka waktu tertentu (biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang). HGB umum ditemukan pada properti apartemen atau perumahan baru yang dikembangkan oleh developer (PT). Sementara itu, Akta Jual Beli (AJB) bukanlah bukti kepemilikan, melainkan bukti transaksi pengalihan hak. Pastikan properti yang dibeli minimal sudah memiliki SHM atau HGB, bukan sekadar AJB atau Girik agar lebih aman.
Cara Cek Keaslian Sertifikat Tanah di Kantor BPN (Offline)
Metode paling akurat untuk memverifikasi keaslian sertifikat adalah dengan mendatangi langsung Kantor Pertanahan (BPN) di wilayah properti tersebut berada. Langkah ini disebut “Pengecekan Sertifikat” (Checking). Petugas BPN akan mencocokkan data fisik buku tanah dengan data yang ada di sistem komputerisasi BPN (Kekecepatan Komputerisasi Kantor Pertanahan/KKP).
Calon pembeli atau pemilik perlu membawa dokumen asli sertifikat, KTP pemilik sertifikat (atau surat kuasa jika diwakilkan), fotokopi KTP pemohon, dan formulir permohonan pengecekan. Jika sertifikat tersebut asli dan tidak sedang dalam sengketa atau blokir, BPN akan memberikan cap validasi resmi. Jika ditemukan kejanggalan, petugas akan menginformasikan status “plotting” tanah tersebut.
Cara Cek Legalitas Rumah Secara Online (Aplikasi Sentuh Tanahku)
Kementerian ATR/BPN telah melakukan digitalisasi layanan melalui aplikasi Sentuh Tanahku. Aplikasi ini memungkinkan masyarakat untuk mengecek status berkas dan info bidang tanah secara real-time. Fitur ini sangat membantu untuk penyaringan awal sebelum melakukan pengecekan fisik resmi.
Untuk menggunakannya, pengguna harus mengunduh aplikasi dan melakukan registrasi akun yang terverifikasi (biasanya memerlukan NIK e-KTP). Melalui menu “Lokasi Bidang Tanah”, pengguna dapat melihat apakah bidang tanah yang akan dibeli sudah terpetakan secara digital. Jika bidang tanah belum muncul atau posisinya tumpang tindih dengan bidang lain, ini adalah indikasi awal perlunya verifikasi lebih lanjut ke kantor BPN.
Jangan Abaikan! Cek Dokumen Pendukung (PBG & PBB)
Legalitas rumah tidak hanya soal tanah, tetapi juga bangunan yang berdiri di atasnya. Pada tahun 2026, istilah Izin Mendirikan Bangunan (IMB) telah sepenuhnya bertransformasi menjadi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Dokumen ini memastikan bahwa konstruksi bangunan telah memenuhi standar teknis dan keselamatan yang ditetapkan pemerintah daerah. Rumah tanpa PBG/IMB akan sulit untuk dijadikan agunan bank (KPR) dan berisiko ditertibkan.
Selain PBG, pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) juga wajib dilakukan. Mintalah Surat Tanda Terima Setoran (STTS) PBB minimal 5 tahun terakhir. Tunggakan PBB akan menjadi beban pemilik baru jika tidak diselesaikan sebelum transaksi. PBB juga berfungsi untuk mencocokkan luas tanah dan bangunan yang tertera di sertifikat dengan data perpajakan.
Validasi Zonasi Lahan dan Status Sengketa
Content gap yang sering dilupakan adalah pengecekan zonasi. Ada kasus di mana sertifikat tanah asli (SHM), namun tanah tersebut masuk dalam Zona Hijau (RTH) atau rencana pelebaran jalan, sehingga izin bangunan tidak akan pernah keluar. Pengecekan ini bisa dilakukan di Dinas Tata Kota atau Dinas Cipta Karya setempat dengan melihat Keterangan Rencana Kota (KRK).
Selain itu, pastikan tanah tidak dalam status sengketa atau blokir. Tanah yang sedang menjadi objek perkara di pengadilan atau sedang dijaminkan di bank tidak bisa diproses balik nama. Informasi blokir ini biasanya akan muncul saat dilakukan checking resmi di BPN atau melalui pengecekan riwayat tanah di notaris.
Menggunakan Jasa PPAT untuk Pengecekan Menyeluruh
Jika ragu melakukan pengecekan mandiri, pelibatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah langkah paling bijak. PPAT memiliki akses khusus ke sistem BPN untuk melakukan pengecekan sertifikat secara elektronik. Sebelum penandatanganan AJB, PPAT wajib memastikan bahwa objek tanah tersebut “clean and clear”.
PPAT juga akan membantu memverifikasi identitas penjual (validasi pajak penjual/PPh dan pembeli/BPHTB) serta memastikan tidak ada cacat hukum dalam riwayat kepemilikan sebelumnya. Meskipun ada biaya tambahan, menggunakan jasa profesional memberikan lapisan keamanan ekstra dalam transaksi bernilai besar.
Estimasi Biaya Pengecekan Legalitas Rumah 2026
Biaya pengecekan legalitas bervariasi tergantung metode yang dipilih. Untuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) resmi di BPN, biaya pengecekan sertifikat relatif terjangkau, biasanya di kisaran Rp50.000 per sertifikat (harga bisa berubah sesuai peraturan terbaru).
Jika menggunakan jasa Notaris/PPAT, biaya pengecekan biasanya berkisar antara Rp100.000 hingga Rp300.000, tergantung kebijakan kantor notaris dan kompleksitas akses lokasi. Biaya ini sangat kecil dibandingkan dengan risiko kehilangan uang miliaran rupiah akibat membeli properti bodong.
TABEL PERBANDINGAN DOKUMEN
Berikut adalah ringkasan perbedaan kekuatan hukum dokumen properti:
| Jenis Dokumen | Kekuatan Hukum | Masa Berlaku |
|---|---|---|
| Sertifikat Hak Milik (SHM) | Paling Kuat (Mutlak) | Selamanya |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Sedang (Hak Pakai) | Terbatas (20-30 Tahun) |
| Akta Jual Beli (AJB) | Lemah (Bukti Transaksi) | – |
| Girik/Petok D | Sangat Lemah (Bukti Pajak) | – |
KESIMPULAN
Memastikan legalitas rumah adalah langkah preventif yang tidak boleh ditawar dalam proses pembelian properti. Kombinasi pengecekan fisik ke BPN, validasi online via aplikasi Sentuh Tanahku, serta pemeriksaan dokumen pendukung seperti PBG dan zonasi lahan akan menghindarkan calon pembeli dari sengketa di kemudian hari.
Jangan terburu-buru melakukan pembayaran uang muka (DP) sebelum proses checking sertifikat dinyatakan bersih oleh BPN atau PPAT. Ingat, legalitas yang cacat akan membuat aset properti menjadi tidak bernilai atau sulit untuk dijual kembali. Jadilah pembeli cerdas yang mengutamakan keamanan dokumen di atas segalanya.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Berapa biaya cek sertifikat di BPN? Secara resmi, biaya Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) untuk layanan informasi pertanahan (pengecekan sertifikat) adalah Rp50.000 per sertifikat. Namun, jika melalui jasa notaris, biayanya bisa berbeda sesuai kebijakan kantor jasa tersebut.
Apakah AJB cukup kuat tanpa SHM? Tidak. AJB (Akta Jual Beli) hanyalah bukti bahwa telah terjadi transaksi jual beli. AJB bukan bukti kepemilikan hak atas tanah. Bukti kepemilikan yang sah dan kuat tetaplah sertifikat (SHM atau HGB) yang diterbitkan oleh BPN.
Apa itu PBG dan bedanya dengan IMB? PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) adalah pengganti IMB (Izin Mendirikan Bangunan). Fungsinya sama, yaitu izin konstruksi, namun PBG lebih fokus pada standar teknis bangunan. Jika rumah lama masih punya IMB, dokumen tersebut tetap berlaku sah.
Berapa lama waktu pengecekan sertifikat? Jika dokumen lengkap dan tidak ada masalah pada buku tanah di BPN, proses pengecekan sertifikat bisa selesai dalam waktu 1 hari kerja (24 jam) hingga maksimal beberapa hari kerja tergantung antrean layanan di Kantor Pertanahan setempat.