Membeli atau menjual properti bukan hanya soal menyepakati harga tanah dan bangunan. Seringkali, calon pembeli maupun penjual terkejut dengan munculnya biaya tambahan yang cukup besar di luar harga kesepakatan. Komponen pajak jual beli rumah menjadi salah satu pos pengeluaran terbesar yang wajib dipersiapkan agar proses legalitas aset berjalan lancar tanpa kendala hukum di kemudian hari.
Ketidaktahuan mengenai rincian pajak seperti PPh, BPHTB, hingga biaya notaris sering menyebabkan perselisihan antar pihak atau bahkan pembengkakan anggaran (over-budget). Oleh karena itu, memahami siapa menanggung apa dan bagaimana cara menghitungnya sangat krusial sebelum menandatangani Akta Jual Beli (AJB). Artikel ini akan mengupas tuntas simulasi perhitungan dan jenis pajak yang berlaku di tahun ini.
Daftar Pajak yang Ditanggung Penjual
Dalam transaksi properti, pihak penjual memiliki kewajiban perpajakan yang bersifat final. Artinya, pajak ini harus dilunasi sebelum proses balik nama sertifikat dapat dilakukan.
1. Pajak Penghasilan (PPh) Final Pajak ini dikenakan atas penghasilan yang diterima dari penjualan tanah dan/atau bangunan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah, besaran PPh Final adalah 2,5% dari nilai bruto pengalihan hak (harga transaksi). Jika harga transaksi lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), maka dasar perhitungannya menggunakan angka NJOP.
2. Pelunasan PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) Meskipun bukan pajak transaksi, penjual wajib melunasi PBB tahun berjalan dan tunggakan tahun-tahun sebelumnya (jika ada). Notaris biasanya akan meminta bukti lunas PBB (STYTS) selama 5-10 tahun terakhir sebagai syarat validasi sebelum penandatanganan AJB.
Daftar Pajak yang Ditanggung Pembeli
Pihak pembeli umumnya menanggung beban biaya legalitas yang lebih banyak dibandingkan penjual, karena terkait dengan proses balik nama kepemilikan.
1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Ini adalah pungutan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Tarifnya adalah 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Rumus sederhananya: (Harga Transaksi – NPOPTKP) x 5%. Nilai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) berbeda-beda di setiap daerah, namun umumnya berkisar antara Rp60 juta hingga Rp80 juta (kecuali DKI Jakarta yang bisa lebih tinggi untuk kepemilikan pertama).
2. Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Pajak ini dikenakan sebesar 11% dari harga jual. Namun, PPN umumnya hanya berlaku jika membeli rumah baru dari pengembang (developer) yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP). Untuk transaksi rumah bekas (secondary) antar perorangan, biasanya tidak dikenakan PPN kecuali penjualnya adalah PKP.
3. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PnBM) Pajak ini hanya berlaku untuk properti kategori super mewah. Berdasarkan aturan terbaru, PnBM dikenakan pada hunian jenis rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dengan nilai jual tertentu (biasanya di atas Rp30 Miliar) dengan tarif 20%.
Biaya Non-Pajak dalam Transaksi Properti
Selain pajak resmi ke kas negara, terdapat biaya administratif kepada pejabat berwenang untuk mengurus legalitas dokumen.
1. Jasa PPAT / Notaris Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) berperan dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Biaya jasa notaris/PPAT umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi, namun angka ini masih bisa dinegosiasikan. Seringkali muncul pertanyaan siapa yang menanggung biaya ini? Secara umum ditanggung pembeli, namun lazim juga dibagi dua (50:50) antara penjual dan pembeli sesuai kesepakatan.
2. Biaya Cek Sertifikat & Balik Nama (BBN) Sebelum transaksi, sertifikat wajib dicek keasliannya di Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan tidak ada sengketa atau blokir. Setelah AJB terbit, dilanjutkan proses Balik Nama (BBN) agar nama di sertifikat berubah menjadi nama pembeli. Biaya BBN bervariasi tergantung zona nilai tanah di BPN setempat.
Simulasi Perhitungan Pajak Jual Beli Rumah
Agar lebih jelas, berikut adalah simulasi perhitungan untuk transaksi rumah seharga Rp1.000.000.000 (1 Miliar) di wilayah dengan asumsi NPOPTKP Rp60 Juta.
| Komponen | Rumus & Perhitungan | Nominal |
|---|---|---|
| Kewajiban PENJUAL | ||
| PPh Final | 2,5% x Rp1.000.000.000 | Rp25.000.000 |
| Kewajiban PEMBELI | ||
| BPHTB | 5% x (Rp1 Miliar – Rp60 Juta) | Rp47.000.000 |
| Biaya Notaris (Est. 1%) | 1% x Rp1.000.000.000 | Rp10.000.000 |
| Total Biaya Ekstra | Total (Penjual + Pembeli) | Rp82.000.000 |
Tahapan Validasi Pajak Sebelum AJB
Satu hal yang sering terlewat oleh masyarakat awam adalah proses validasi pajak. Pembayaran PPh dan BPHTB tidak bisa dilakukan sembarangan setelah AJB. Alurnya adalah sebagai berikut:
- Penjual membayar PPh dan Pembeli membayar BPHTB melalui bank persepsi (menggunakan kode billing).
- Bukti bayar tersebut harus divalidasi oleh Dinas Pendapatan Daerah (untuk BPHTB) dan Kantor Pajak/KPP (untuk PPh).
- Setelah surat validasi keluar, barulah PPAT berani menandatangani Akta Jual Beli. Tanpa validasi ini, BPN akan menolak proses balik nama sertifikat.
Mengenal Insentif PPN DTP
Pemerintah terkadang mengeluarkan kebijakan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) untuk mendongkrak sektor properti. Jika program ini sedang berjalan, pembeli rumah baru (primary) bisa mendapatkan diskon PPN sebesar 50% hingga 100% tergantung harga rumah dan periode serah terima.
Penting untuk selalu mengecek Peraturan Menteri Keuangan (PMK) terbaru terkait periode berlaku insentif ini, karena kebijakan ini bersifat temporary (sementara) dan memiliki kuota serta batas waktu serah terima unit yang ketat.
Kesimpulan
Memahami pajak jual beli rumah adalah langkah preventif agar arus kas tetap terjaga saat transaksi properti. Penjual harus siap menyisihkan 2,5% untuk PPh, sementara pembeli perlu menyiapkan dana ekstra setidaknya 5-6% dari harga rumah untuk BPHTB dan biaya notaris. Jangan lupa memasukkan komponen biaya ini ke dalam anggaran awal agar tidak terjadi kekurangan dana saat prosesi penandatanganan akta.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Siapa yang menanggung biaya notaris jual beli rumah? Secara hukum normatif, biaya pembuatan akta ditanggung pembeli. Namun dalam praktiknya, biaya ini sangat fleksibel dan seringkali dibagi dua (50:50) antara penjual dan pembeli berdasarkan kesepakatan negosiasi.
Apakah jual beli rumah bekas dikenakan PPN? Umumnya tidak. PPN 11% hanya dikenakan jika penjual adalah Pengusaha Kena Pajak (PKP/Developer). Jika transaksi dilakukan antar individu pribadi untuk rumah bekas (secondary), maka bebas PPN.
Apa itu NPOPTKP dalam perhitungan BPHTB? NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. Ini adalah nilai pengurang sebelum dikalikan tarif 5%. Besarnya bervariasi tiap Kabupaten/Kota (misal: Jakarta berbeda dengan Bekasi).
Bagaimana jika harga transaksi (deal) lebih rendah dari NJOP? Jika harga kesepakatan di bawah NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang tertera di PBB, maka dasar perhitungan pajak (PPh dan BPHTB) wajib menggunakan angka NJOP, bukan harga transaksi.